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(CORSO TERMINATO) Metodologie innovative per la valutazione immobiliare standard

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Durata: 56 ore
Livello: Avanzato

METODOLOGIE INNOVATIVE PER LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE STANDARD

Durata del corso: 56 ore
Plaza Hotel Catania

 

 

Nella realtà immobiliare italiana, nel settore delle valutazioni, la stima è stata dominata in passato da un giudizio soggettivo espresso sinteticamente. Questo dominio è stato contrastato dall’introduzione degli standard di valutazione immobiliare e dall’applicazione di metodi di stima fondati sulla rilevazione dei prezzi di mercato e sulla stima delle singole caratteristiche degli immobili.

Il passo successivo nella via di un ulteriore progresso del settore consiste: a) nell’aggiornamento degli standard valutativi e del loro campo di azione; b) nell’affinamento dei metodi market oriented con l’introduzione di misure quantitative di similarità e di affidabilità; c) nella proposizione dei metodi yield oriented con la ricerca del rapporto prezzo-reddito (gross rent multiplier), del saggio di capitalizzazione medio ponderato e dei saggi del terremo e del fabbricato; d) nell’esame delle implicazioni di queste grandezze sugli investimenti immobiliari, sulla loro redditività e sul rischio.

Il Corso avanzato “METODOLOGIE INNOVATIVE PER LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE STANDARD” si occupa preminentemente di questi temi.

I docenti hanno svolto studi originali sui temi presentati nel Corso e hanno contribuito in modo significativo a trarre le stime immobiliari dalle secche del giudizio sintetico.

Con il patrocinio di

STANDARD DI VALUTAZIONE NAZIONALI ED INTERNAZIONALI

Giampiero Bambagioni

ABSTRACT

La congiuntura economico-finanziaria degli ultimi due lustri ha contribuito ad accrescere, ad ogni livello, la consapevolezza della rilevanza e della centralità di una appropriata misurazione del valore per tutte le finalità della valutazione, e in particolare: (i) nell’ambito delle garanzie immobiliari ai fini della erogazione di mutui e finanziamenti (c.d. collateral), (ii) nella gestione delle sofferenze (Non-performing loans-NPLs e Unlike to Pay-UTP), (iii) nelle esecuzioni immobiliari e nelle procedure concorsuali, (iv) nella definizione del valore patrimoniale dei beni strumentali dell’impresa (v) ai fini della stima ex ante della sostenibilità economico-finanziaria dei progetti, (vi) nelle operazioni di finanza immobiliare finalizzate a definire i valori dell’investimento e delle quote dei sottoscrittori del fondo.

Valutazioni sempre più complesse che sovente, in considerazione della relativa rilevanza economica e sociale nel caso di stime per finalità creditizie e/o procedure giudiziali, sono state regolate dal Legislatore e/o dalle Istituzioni di Vigilanza europee e/o nazionali. Anche la globalizzazione dei mercati e la necessità di assicurare trasparenza negli investimenti, in particolare nel caso di operazioni effettuate da investitori istituzionali (fondi sovrani, fondi pensione, ecc.) e professionali (fondi immobiliari, REITs, SIIQ, ecc.), hanno dato una spinta determinate all’evoluzione della dottrina estimativa – ancorata, in maniera crescente, a normative specifiche e principi metodologici e scientifici declinabili e comprensibili a livello globale (i c.d. standard).

L’eventuale carenza di aggiornamento continuo, a maggior ragione nel caso di refrattarietà al rafforzamento interdisciplinare delle relative conoscenze e competenze, rende i Valutatori (o periti) immobiliari scarsamente competitivi professionalmente, mentre invece – oggi come non mai, grazie alle continue innovazioni in termini scientifico-metodologici – la conoscenza approfondita della dottrina estimativa moderna e il possesso di competenze specialistiche costituiscono fattore essenziale di competitività e gratificazione professionale.

Il modulo costituisce l’opportunità per approfondire talune delle suddette tematiche.

Venerdì 3 maggio 2019
8 ore (9:00 – 18:00)

Dottrina estimativa moderna: i driver del cambiamento a livello internazionale e nazionale

• Riferimenti normativi (legislazione europea e nazionale)
Riferimenti metodologici e scientifici (UNECE Policy Framework for Sustainable Real Estate Markets, IVS, EVS, Codice delle Valutazioni Immobiliari, Linee Guida e normativa tecnica nazionale)

Valutazione degli immobili a garanzia dei crediti deteriorati (Npl)

Valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie
Il «valore di mercato» con assunzioni
Vincoli normativi e stima del valore di mercato con assunzioni

Procedimenti di stima market oriented:
10 criteri per l’analisi e la comprensione della congiuntura dei mercati
Qualità dei dati di mercato e regressione lineare pluriparametrica

Valore di credito ipotecario (Mortgage lending value): presupposti metodologici

Qualità degli output e del processo valutativo
Qualità formale e qualità sostanziale del Rapporto estimativo
Valutatori Immobiliari: formazione interdisciplinare e intelligibilità delle competenze

METODI DI STIMA MARKET ORIENTED: NUOVE PROSPETTIVE

Francesca Salvo

ABSTRACT

Attraverso i metodi di stima si giunge alla formulazione quantitativa della valutazione. Nella metodologia estimativa l’applicazione del metodo o dei metodi di stima costituisce la sezione più significativa della valutazione. La metodologia estimativa moderna applica gli standard internazionali di valutazione. Secondo gli standard valutativi internazionali, i tre metodi classici della stima immobiliare sono: il market oriented o metodo del confronto di mercato, l’income approach o metodo finanziario e il cost approach o metodo del costo (di riproduzione deprezzato).

Il metodo del confronto di mercato comprende numerosi procedimenti e le loro molteplici varianti. I principali procedimenti orientati al mercato sono: il market comparison approach, il sistema generale di stima, il sistema di ripartizione, i procedimenti misti, i modello di regressione multipla. I citati procedimenti estimativi di tipo scientifico ed innovativo, sono deputati ad accertare il valore di stima in base alla rilevazione dei prezzi effettivi e delle caratteristiche immobiliari, ossia attraverso la misurazione delle singole valenze quantitative e qualitative delle risorse, in linea con gli obiettivi di trasparenza e di piena condivisibilità degli esiti della valutazione.

Giovedì 16 maggio 2019
8 ore (9:00 – 18:00)

• Analisi del segmento di mercato
• Market comparison approach (approccio tradizionale)
Scelta delle caratteristiche immobiliari
Tabella dei dati
Analisi dei prezzi marginali
Tabella di valutazione
Sintesi valutativa (reconciliation)

Market comparison approach (approccio innovativo)
Analisi dei prezzi marginali
Determinazione dei coefficienti correttivi, di similarità e di affidabilità
Tabella di valutazione con applicazione dei coefficienti correttivi
Sintesi valutativa (reconciliation) con applicazione dei coefficienti di similarità e di affidabilità

– Sistema di stima

Venerdì 17 maggio 2019
8 ore (9:00 – 18:00)

– Procedimento misto (market comparison approch e sistema di stima)

– Sistema di ripartizione

– Modelli di regressione multipla
Modello di regressione semplice
Modello di regressione multipla
Indici statistico estimativi
Procedimento estimativo del modello di regressione multipla

METODI DI STIMA YIELD ORIENTED: NUOVE PROSPETTIVE

Marco Simonotti

ABSTRACT

Nell’attività professionale, la stima si avvale di competenze tecniche ed economiche. Nelle valutazioni degli immobili strumentali, l’aspetto tecnico riguarda i fabbricati e le installazioni nella loro struttura e nelle loro funzioni. Rispetto all’edilizia residenziale, per questi immobili il contesto economico spesso affronta situazioni nelle quali non sono disponibili i prezzi o non vi sono immobili simili. In queste circostanze si ricorre ai procedimenti di stima per capitalizzazione del reddito e al metodo del costo, quest’ultimo nelle situazioni in cui vi è l’impossibilità di una qualsivoglia trasformazione, compresa quelle della demolizione, della cessione in uso e dell’integrazione con altri immobili.

I Metodi di stima yield oriented propongono il tema del confronto tra i segmenti con un nuovo metodo che applica la stessa logica del metodo del confronto di mercato. In questa prospettiva sono trattati: il tema della divisibilità economica degli immobili edificati, ossia dei diritti e degli interessi separati tra terreno e fabbricato; e il tema della stima del costo inteso come costo opportunità e studiato con l’analisi del flusso di cassa.

Giovedì 30 maggio 2019
8 ore (9:00 – 18:00)

Criteri e procedimenti di stima
Metodo del confronto dei segmenti

− Segmento di mercato doppio
− Rapporto prezzo-reddito (GRM)
− Prezzi e redditi marginali parametrici

Calcoli finanziari

− Valore attuale e montante
− Flusso di cassa
− Valore attuale netto
− Saggio di rendimento interno

Venerdì 31 maggio 2019
8 ore (9:00 – 18:00)

Metodo della capitalizzazione diretta

− Bilancio estimativo
Band of investment
Equity rate
Saggio medio ponderato (SMP)
Costo medio ponderato del capitale (WACC)
− Incidenza dell’area edificata e quota di ammortamento unitaria
Saggio del terreno edificato
Saggio del fabbricato

METODI DI STIMA YIELD ORIENTED: NUOVE PROSPETTIVE
Marco Simonotti

Venerdì 7 giugno 2019
8 ore (9:00 – 18:00)

Metodo della capitalizzazione finanziaria
− Flussi di cassa di conversione
Yield and change formulas

Analisi del flusso di cassa scontato (DCFA)
− Rendite temporanee
− Valore di trasformazione
− Saggio critico
− Analisi di sensitività

Metodo del costo
− Prezzo di conto
− Stima delle aree
− Costo di ricostruzione
− Deprezzamento
Quota di ammortamento costanti
Quota di ammortamento crescenti (UEC)
Quota di ammortamento variabili

− Costo di ricostruzione deprezzato
Analisi del flusso di cassa
Saggio di sconto
Curva del costo di ricostruzione deprezzato

ANALISI DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI

Maurizio d’Amato

ABSTRACT

Il valore di investimento è una base del valore sensibile e variabile in funzione della natura e delle caratteristiche degli investitori (entity specific). Si tratta di una base del valore che consente di appurare il valore creato da un investimento immobiliare in differenti contesti. Il valore degli investimenti può essere analizzato sotto vincoli finanziari oppure in assenza degli stessi.

Di un progetto si possono cogliere la rischiosità, l’efficienza il livello di rischio assunto nella selezione delle alternative di investimento. In questo ambito l’attività di valutazione sposta l’attenzione dal valore di mercato di beni nelle loro attuali condizioni al valore che questi beni possono generare in funzione di specifiche valutazioni di investimento.

Nel modulo si apprezzano i profili della determinazione del valore di investimento e la quantificazione di una serie di indici che sono orientati a definire un profilo di rischiosità ed efficienza del progetto in differenti possibili condizioni del decisore il quale può subire o meno gli effetti della scarsezza di risorse disponibili.

Venerdì 21 giugno 2019
8 ore (9:00 – 18:00)

Valore di Investimento
– Valore di Mercato e Valore di Investimento (IVS 104 p.60)
– Valore di Investimento (EVS 2 p.6.2) e Tipologia di Investimenti Immobiliari
– Rischio, Investimento Immobiliare, Profili di Investitori
– Rischio Sistematico e Rischio Specifico

Indicatori di Redditività del Progetto in Assenza di Vincoli Finanziari
– Valore Attualizzato Netto
– Tasso Interno di Rendimento
– Tasso Interno di Rendimento Incrementale
– Tasso Interno di Rendimento Modificato

Indicatori di Redditività del Progetto in Presenza di Vincoli Finanziari
– Il saggio di Profittabilità

Indicatori di Rischio
– Range
– Analisi di Break Even

Indicatori di Efficienza
– Il coefficiente di variazione

 

ISCRIZIONE Domanda di iscrizione in allegato

INFORMAZIONI SUL CORSO E-mail: formazione@ddiligence.srl – Telefono: 3920846760

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